番禺最近的楼市存在感不差，光是小前线实探的就有保利悦公馆、越秀和樾府等住宅项目，基本都是单价四五万级别的楼盘。

  虽说市场对番禺高端项目的接受程度还有待验证，但不妨碍楼市继续放大招！还记得刷屏的恒大足球场不？现在与它同属一宗地块的配套项目已经悄地来了！

  项目位于番禺区汉溪大道中以南、东新高速以东、在建恒大主球场以北，距离广州南站约3公里车程，通过附近东新高速前往荔湾等老城区，或走汉溪大道、新光快速到天河，不塞车的情况下，用时都在半小时左右。

  公共交通方面，现成的就有北面约300-500米的地铁7号线号线号线，出行还算比较方便。

  项目所在的谢村地块（含恒大足球场）总占地近50万㎡，总建筑面积94.2万㎡，包含公寓、商业别墅、酒店等多种业态，分两期开发。现场销售中心暂未开放，目前在番禺万达设置有展点。

  据销售介绍，公寓产品包含平层、复式两种，复式面积段有45-65㎡，层高4.5米；平层最小25㎡，最大83㎡。

  从户型图能够正常的看到，其中一栋平层公寓楼栋为6梯18户的布局，产品面积从37㎡至83㎡不等，东南西北朝向都有。

  面积最小的37-38㎡07、08、17、18单位为东向或西向，进门两侧是开放式厨房（电磁炉）及卫生间（不能自然采光通风）。其余空间基本就是房、厅一体的设置，没有阳台。

  46㎡的户型都是朝北，入户门旁还是洗手间的格局，但该户型更优胜之处是有一个内阳台，厨房也挪到了阳台旁，成为封闭的格局，并可单独采光通风。

  51-53㎡户型南向，开门直接整个单位一览无遗，带部分小飘窗。厨房和卫生间则是靠边相对布置，仅厨房带有小窗户通风。

  60㎡户型北向，设有入户玄关，私密性相对较好。由于是单边位，各个功能区之间都可以单独采光，并且客厅与卧室可以分离布局。

  83㎡南向户型，因为面积大，也比较类似住宅的布局，直厅连接内阳台，单独间隔的两个房间可以还各自带小飘窗。

  由于项目尚未正式开放，价格这一块的信息暂无明确的说法，只透露目前诚意登记可享开盘额外98折。如果参照南站附近的万科世博汇，目前在售28-36㎡毛坯复式单位，均价2.7万元/㎡起。

  小前线翻查万科世博汇历史售价，发现该项目2017年8月首次开盘价格去到3万元/㎡，2018年初去到3.2万元/㎡的高位之后价格逐渐回落，到2019年年底开始基本保持在均价2.6万-2.8万元/㎡的水平。

  也就是说，虽然公寓等商服类产品的购买不占用个人购房名额，但3年以来周边同种类型的产品除了中途有过小幅度涨价之外，如今售价不升反跌，很大程度上是受到“330新政”的限制。另外，广州的各区人才购房新政频出，也让部分缺房票的买家，又有了选择住宅的新机会，让不限购公寓的优势减少。

  广州出台政策规定，未经批准商服类项目不得改变为居住用途，新报建项目最小分隔单元不能低于300㎡，并且销售对象及转让对象限定为法人单位，同时证满2年后方可转让；

  “330新政”优化，只要是2017年3月30日及之前成交土地的商服类物业，不再限定销售对象；

  市政府发布的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会持续健康发展目标任务的若干措施》提到，“商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。”

  商服类项目取消限购的相关文件被撤下，重新挂出的通知则是删除了原来关于商服类项目的内容，至今该类产品的有关政策并未有最新说法。

  而恒大项目所在属于今年4月16日成交的商业、体育用地，到底会如何操作？尚未可知。但项目销售人员则表示楼盘公寓单位个人也可购买。

  假设项目带装修售价去到“3”字头，最小37㎡户型的总价约110万元。虽说目前商业公寓并不是市场热点，但有专业足球场加持的却不知道全国还有没有第二个，在广州则是唯一。

  今年4月16日，恒大超68亿拿下番禺谢村地块，并且创下了拿地当天就开工的纪录。按照规划，恒大将在该地块建设占地15万㎡、建筑面积近50万㎡的足球场，该项目地上7层、地下2层，建成后最多可容纳10万名观众，变成全球最大的顶级专业足球场。

  除了专业足球场外，项目还配套有下沉式商业广场、1.4万㎡风情商业街。另外，在恒大足球场内还有9层高端商业配套，业主生活消费应该不成问题。

  另据介绍，恒大还将设置儿童世界、多功能铂金会所等作为足球场的配套，把项目打造成集足球产业、儿童游乐、购物休闲、文化旅游、商业办公等于一体的超级综合体。

  值得一提的是，恒大项目在该地块除了主要建设足球场，配套公寓、酒店、商业等业态之外，还配建有18班幼儿园、24班小学，算得上是比较罕见的操作。

  不过，公寓等商服类产品原则上不带学位，因此购买了这类产品之后能不能入读配建小学还要看当时具体的政策规定。

  另外，距离1.5公里左右，还有在建富力UCLA国际医院，属于民营高端医疗资源。

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